Cùng với sự hội nhập kinh tế - luân chuyển lao động giữa các nước thành viên thông qua cộng đồng kinh tế chung AEC, ngày càng có nhiều người nước ngoài – đặc biệt là công dân các quốc gia thành viên mua bán bất động sản tại Singapore, với nhiều mục đích khác nhau như: thành lập công ty, đầu tư - kinh doanh, định cư, mua đi bán lại hoặc cho thuê, hoặc tạm trú khi tham gia một khóa học tiếng Anh ngắn hạn tại Singapore...
Tuy nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, đầu tiên, người mua cũng cần kiểm tra xem mình có thuộc diện được phép mua loại bất động sản như dự tính không. Có những quy định nhất định trong việc cho phép người nước ngoài mua nhà tại Singapore.
Luật sở hữu bất động sản 1973 (The Residential Property Act of 1973) quy định quyền sở hữu của người nước ngoài đối với đất đai và nhà ở. Luật này áp dụng cho mọi đối tượng không phải là công dân Singapore, ví dụ như tạm trú (temporary) và thường trú nhân (permanent). Trong luật này đưa ra các quy định về các loại bất động sản như sau:
Các loại bất động sản bị hạn chế sở hữu bởi người nước ngoài:
- Đất trống được quy hoạch làm khu dân cư
- Đất sở hữu bao gồm nhà (ví dụ như các bungalow (nhà trệt, một lầu, tách biệt với các căn nhà xung quanh), terrace (một ngôi nhà trong một dãy gồm nhiều nhà), semi-detached (một ngôi nhà có chung tường một bên với nhà khác))
- Các bất động sản thuộc diện phát triển nhà ở nhưng không được phân loại chính thức như các chung cư cao tầng (condominiums)
- Căn hộ trong một tòa nhà ít hơn 6 tầng
Trong trường hợp muốn mua, cần phải xin giấy phép của Cơ quan Phê duyệt sử dụng đất (the Land Dealings Approval Unit)
Các loại bất động sản không bị hạn chế sở hữu bởi người nước ngoài:
- Các căn hộ thuộc công trình được phê duyệt theo diện phát triển chung cư (condominium development) theo Luật Quy hoạch (Planning Act)
- Một căn hộ trong một tòa nhà 6 tầng trở lên bao gồm cả tầng trệt và các tầng bên dưới tầng trệt
- Bất động sản cho thuê trong nhóm bất động sản bị hạn chế sở hữu với thời hạn không quá 7 năm
Tóm lại, có thể hiểu nôm na, thị trường bất động sản ở Singapore chia ra hai khu vực
Khu vực thứ nhất là nhà đất tư nhân do các công ty địa ốc cung cấp, và là đối tượng mà người nước ngoài, trong đó có người Việt Nam được phép mua, như chung cư cao tầng (condominiums) hoặc căn hộ (apartments) trong những tòa nhà nhỏ hơn.
Khu vực thứ hai chuyên giao dịch các loại nhà ở do nhà nước xây, thường gọi là nhà của HDB. Loại bất động sản này thường hạn chế cho phép người nước ngoài sở hữu. Nếu muốn mua bất động sản như các căn hộ của Ủy ban phát triển nhà ở (Housing Development Board - HDB), người mua cần phải liên hệ với HDB
Để thanh toán tiền mua nhà, người mua có thể vay hơn 80% giá trị nhà (hoặc giá trị ước lượng, miễn sao thấp hơn giá trị thật) từ các ngân hàng nội địa. Nếu người mua đã sở hữu một bất động sản ở Singapore thì chỉ được vay ở mức 60%. Rất nhiều ngân hàng có chương trình cho người nước ngoài vay để mua nhà. Người mua nhà nên hỏi rõ các điều kiện thế chấp và nói rõ hoàn cảnh cá nhân hiện tại với nhân viên tư vấn tài chính
Điều này cũng tương tự đối với việc mua bất động sản với mục đích đầu tư kinh doanh. Nếu muốn cho thuê hoặc bán lại căn hộ mới mua của mình nhằm kiếm lợi nhuận, nhà đầu tư nên cân nhắc tình hình thị trường trước khi đưa ra các quyết định mua bán
Trước tiên, có thể nhận rằng lĩnh vực cho thuê ở Singapore có xu hướng giảm (lên đến 3%) so với các quốc gia châu Á khác như Indonesia hay Thái Lan. Thứ hai, chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp "bình ổn" nhằm kìm ổn định cả trong thị trường bất động sản. Hiện tại, giá mua bất động sản ở Singapore dường như đang tăng chậm, còn việc có phát triển hơn nữa hay không thì phải chờ.
Tóm lại, đây là một vấn đề phức tạp, phụ thuộc rất nhiều vào tài chính cá nhân cùa người mua và mục tiêu đầu tư. Người mua/ nhà đầu tư nên trình bày khả năng tài chính cá nhân cho nhân viên tư vấn về việc mua bất động sản tại Singapore trước khi cam kết bất cứ điều gì
III. Quy trình mua bán bất động sản tại Singapore
Khi đã tìm thấy một căn hộ mong muốn, tiến trình mua bán sẽ diễn ra như sau:
- Liên hệ với người bán hoặc đại lý môi giới
- Người mua trả 1% giá trị căn nhà cho người bán. Người bán sẽ xác nhận trên văn bản có tên gọi 'option-to- purchase' hay 'quyền chọn mua' cho người mua thông qua luật sư của người mua. Với "quyền chọn mua", người bán không có quyền nhận các yêu cầu mua nhà từ những người khác trong một khỏang thời gian hai tuần.
- "Quyền chọn mua" thường đề cập thời hạn thanh toán tiền đến 10% giá mua. Điều này thể hiện với người bán rằng người mua nghiêm túc trong chuyện mua bán
- Luật sư sẽ chuẩn bị các tài liệu chuyển nhượng bất động sản. Họ cũng tư vấn cho người mua về khoản tiền phải trả khi hoàn thành việc mua bán
Khi mua bất động sản tại Singapore, không nên bỏ qua sự trợ giúp từ một luật sư chuyên nghiệp. Ngoài những hỗ trợ như đã đề cập ở trên, luật sư sẽ nhìn vào các thông tin sở hữu của chủ sở hữu, kiểm tra lịch sử tín dụng của chủ sở hữu và nhiều thông tin quan trọng khác.
IV. Chi phí khi mua bất động sản
Rõ ràng khi mua bất động sản ở Singapore, người mua phải chịu một số chi phí nhất định. Các chi phí thông thường bao gồm:
- 18% thuế VAT cho tài sản (ví dụ những bất động sản này được xây cách đây ít hơn 1 năm)
- 3% phí đóng dấu cho lần mua đầu tiên (tùy thuộc vào giá trị bất động sản)
- 1% giá trị cho đại lý môi giới bất động sản
- Chi phí pháp lý cho luật sư, thường là 0.3% giá trị bất động sản
- Phí đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu
Ngoài chi phí duy trì, người mua phải trả thuế tài sản tại Singapore. Thuế này được tính theo công thức:
thuế = giá trị hằng năm x tỷ suất thuế (tax = annual value x tax rate)
Giá trị hằng năm của tài sản là số tiền ước tính kiếm được hằng năm nếu tài sản được cho thuê. Con số này được điều chỉnh hằng năm để phản ánh tình hình thị trường. Khi tính toán, điều này không quan trọng nếu người sở hữu thực sự cho thuê nhà hoặc nếu tiền thuê khác với giá trị giả định
Tỷ suất thuế: dao động 10 - 19% (10-20% từ tháng 1/2015), phụ thuộc vào lượng giá trị hằng năm. Đối với những người sở hữu căn hộ, mức thuế suất này thấp hơn nhiều, khoảng 4-6%
VI. Thuế thu nhập từ việc cho thuê
Nếu chủ sở hữu có thu nhập từ việc cho thuê sau khi mua bất động sản tại Singapore, cần phải khai báo khoản thu nhập này trong thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập từ việc cho thuê phải được liệt kê trong mẫu thuế ở mục "Thu nhập khác: cho thuê bất động sản"
Thuế thu nhập từ việc cho thuê được tính bằng số tiền thu nhập hằng năm trừ cho các chi phí được khấu trừ. Trong đó, các chi phí được khấu trừ gồm có:
- Lãi vay mua nhà
- Thuế tài sản
- Bảo hiểm cháy nổ
- Chi phí bảo trì, sửa chữa, thay thế nội thất và phụ kiện
- Hóa đơn tiện ích (nếu chưa được trả bởi người thuê nhà)
Người dân địa phương phải đóng một mức thuế thu nhập lũy tiến từ 0-20%, tùy thuộc vào khung thuế của họ.
Thông thường, các quy định tài chính về cư trú áp dụng cho tất cả các thường trú nhân, cũng như tất cả người nước ngoài
Tất cả các đối tượng khác được tính thuế theo diện không phải công dân Singapore. Thu nhập của họ bao gồm cả thu nhập cho thuê bị đánh thuế ở mức mặt bằng chung là 20%
Là một trong những quốc gia có môi trường sống xanh – sạch nhất toàn cầu, cùng với nền kinh tế - chính trị ổn định và phát triển, Singapore đang là một lựa chọn hàng đầu cho người nước ngoài đến sinh sống, làm việc và định cư.
Tuy nhiên, việc thâm nhập một thị trường mới không phải bao giờ cũng dễ dàng.GLOBAL LINKS ASIA với các chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm cùng hệ thống mạng lưới đối tác uy tín tại Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản, Úc, New Zealand... sẽ hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp có mong muốn đầu tư - kinh doanh và thành lập công ty tại nước ngoài.
